Κοινόχρηστα πολυκατοικιών και διαχείριση

Τα κυριότερα προβλήματα που παρουσιάζονται σε μια πολυκατοικία και είναι η συνήθης αιτία για προστριβές μεταξύ των ενοίκων, είναι νομικής φύσης ενώ συχνά αμφισβητείται η διαφάνεια και κινούνται υποψίες για μεροληψίες σε βάρος των ενοίκων. Πολλοί διαχειριστές, μη γνωρίζοντας τι ορίζει η σχετική νομοθεσία για την διαχείριση των πολυκατοικιών κάνουν λάθη με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται άδικα με δαπάνες πολλά διαμερίσματα.


Προσωπικά δεδομένα 

Ένα θέμα που συνήθως προκύπτει, είναι αυτό των προσωπικών δεδομένων. Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο, επιτρέπεται η ανάρτηση πινάκων που αναγράφουν τις οφειλές των ενοίκων αλλά και τη διαγραφή των ονομάτων που έχουν πληρώσει για τις κοινόχρηστες δαπάνες. Αυτό που δεν επιτρέπεται είναι η τοποθέτηση του πίνακα σε μέρος όπου ακόμα και ένας τρίτος μπορεί να δει το περιεχόμενο του ή ακόμα και να παρέμβει. Άρα δεν υπάρχει καμία προσβολή των προσωπικών δεδομένων εφόσον τηρείται ο παραπάνω κανόνας.


Άδεια διαμερίσματα

Επίσης το θέμα των άδειων διαμερισμάτων και το αν καλούνται να συμμετέχουν στις κοινόχρηστες δαπάνες, είναι άλλο ένα άλλο εξίσου σύνηθες ζήτημα. Σε τέτοιες λοιπόν περιπτώσεις, το πρώτο πράμα που πρέπει να κάνουμε είναι να ανατρέξουμε στο καταστατικό της πολυκατοικίας. Εάν υπάρχει σχετικός κανόνας τον ακολουθούμε και παρακάμπτουμε την ισχύουσα νομοθεσία.

Όταν δεν υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο καταστατικό ακολουθούμε το νόμο ο όποιος έχει δύο σκέλη: για την κεντρική αλλά και την αυτόνομη θέρμανση (ωρομετρητές - θερμιδομετρητές). Όσον αφορά το πρώτο σκέλος, ο νόμος προβλέπει στην πλειονότητα των περιπτώσεων την κανονική συμμετοχή των ακατοίκητων διαμερισμάτων στις κοινόχρηστες δαπάνες και στην θέρμανση. Όσον αφορά το δεύτερο σκέλος όμως, δηλαδή πολυκατοικίες με αυτόνομη θέρμανση, τα άδεια διαμερίσματα επιβαρύνονται κανονικά με όλες τις δαπάνες του κτιρίου εκτός από τη θέρμανση. Βέβαια είναι υποχρεωμένα να πληρώνουν τα πάγια που αφορούν τη θέρμανση.

Σε κάθε περίπτωση, τα παραπάνω μπορούν να αλλάξουν μόνο με ομόφωνη απόφαση των ενοίκων αλλά όχι με πλειοψηφία. Λόγων των δύσκολων οικονομικών συγκυριών, συνήθως υπάρχει συμφωνία ώστε τα άδεια διαμερίσματα να μην επιβαρύνονται με όλες τις δαπάνες αλλά με κάποιο ποσοστό της τάξεως του 20% έως 60%.

Στην περίπτωση όμως αυτή πρέπει να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις οι οποίες συνήθως είναι: Να παραμείνει η ιδιοκτησία τελείως κλειστή και για διάστημα μεγαλύτερο των 30 – 60 ημερών. Να απομονωθούν και να σφραγιστούν τα σώματα του καλοριφέρ, με ευθύνη του διαχειριστή, ο οποίος πρέπει επίσης να τα αποσφραγίσει. Στις πολυκατοικίες με αυτονομία θέρμανσης είναι αυτονόητο ότι στα κλειστά διαμερίσματα χρεώνεται μόνο το πάγιο θέρμανσης, αφού οι μετρητές δεν καταγράφουν κατανάλωση.
Στους κανονισμούς πολυκατοικιών υπάρχει συνήθως ειδική πρόβλεψη με την οποία ο κατασκευαστής της πολυκατοικίας απαλλάσσεται για ορισμένο χρονικό διάστημα από τα κοινόχρηστα για τις ιδιοκτησίες πού έχει στην ιδιοκτησία του και παραμένουν απούλητες και αχρησιμοποίητες.

Ενοικιαστές και ιδιοκτήτες,καταμερισμός των κοινόχρηστων δαπανών

‘Άλλο ένα θέμα που ταλανίζει ενοικιαστές και ιδιοκτήτες, είναι ο καταμερισμός των κοινόχρηστων δαπανών. Εδώ το νομικό πλαίσιο είναι σχετικά ασαφές. Τις έκτακτες δαπάνες, όπως επισκευές και αντικαταστάσεις σχεδόν σε όλες τις περιπτώσεις τις επωμίζεται ο ιδιοκτήτης ενώ τις τακτικές δαπάνες όπως καθαριότητα και συντήρηση, ο ενοικιαστής. Βέβαια τα παραπάνω μπορεί και να μην ισχύουν αναλόγως πάντα με τη συμφωνία που έχει γίνει μεταξύ ιδιοκτήτη ενοικιαστή.

Επειδή ο διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος να ξέρει τις παραπάνω συμφωνίες, πολλές φορές ο ενοικιαστής πληρώνει όλες τις δαπάνες και ο αυτές αφαιρούνται από το ποσό του ενοικίου. Βάση νόμου την ευθύνη του διαμερίσματος την έχει ο ιδιοκτήτης.

Επίσης έχει επικρατήσει ο υπολογισμός των κοινοχρήστων σε χιλιοστά. Όσο πιο ψηλά βρίσκεται ένα διαμέρισμα τόσο πιο πολύ επιβαρύνεται με τα έξοδα για το ασανσέρ (ανελκυστήρα) ενώ όσο μεγαλύτερο είναι ένα διαμέρισμα δηλαδή το εμβαδόν του, βαρύνεται και με μεγαλύτερα ποσά που αφορούν τις κοινόχρηστες δαπάνες και τη θέρμανση.

Τι γίνεται αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα;
Αν παρ’ όλα αυτά κάποιος από τους ιδιοκτήτες αρνείται την εξόφληση της οφειλής του, ο διαχειριστής οφείλει να τον παραπέμψει στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.

Για να μπορέσει να γίνει η δικαστική διεκδίκηση θα πρέπει να υπάρχουν τα εξής έγγραφα:
-κανονισμός σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,
-πράξη διορισμού του διαχειριστή από τη γενική συνέλευση των ιδιοκτητών,
-πρακτικό της γενικής συνέλευσης για την άσκηση της διαταγής πληρωμής,
-τίτλος ιδιοκτησίας του οφειλέτη,
-ειδοποιητήρια των κοινοχρήστων για τον προσδιορισμό του ύψους των οφειλών,
-τιμολόγια κοινόχρηστων δαπανών και
-εξώδικη όχληση.

Τα χρέη των απλήρωτων κοινοχρήστων παραγράφονται μετά το πέρας της πενταετίας από τότε που γεννήθηκε η δικαστική αξίωση και είναι δυνατή η δικαστική της επιδίωξη.

Ο ενοικιαστής ενός διαμερίσματος μετακόμισε χωρίς να εξοφλήσει τα κοινόχρηστα του. Τι γίνεται σ’ αυτή την περίπτωση;
Υπόχρεος έναντι της συνιδιοκτησίας του κτηρίου για οποιεσδήποτε οφειλές ενός διαμερίσματος είναι πάντα ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος. Γι’ αυτό λοιπόν τα οφειλόμενα κοινόχρηστα της περίπτωσης αυτή πρέπει να κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης. Γι’ αυτό λοιπόν καλό είναι πριν την αναχώρηση ενός ενοικιαστή ο ίδιος σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη πρέπει να ζητηθεί έγγραφη εκκαθάριση από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας (όπως και από ΔΕΗ κ.λπ.) για να αποφευχθούν προβλήματα. Θα ήθελα να ρωτήσω αν για τον χρωματισμό της πολυκατοικίας με χρώμα διαφορετικό από το υπάρχον, αρκεί η λήψη απόφασης με πλειοψηφία. Τι γίνεται αν κάποιοι αντιδρούν; Αν ο κανονισμός δεν προβλέπει κάτι συγκεκριμένο, για το θέμα αυτό απαιτείται λήψη απόφασης με πλειοψηφία (50%+1 ψήφος) σε συνέλευση. Όσοι μειοψηφήσουν υποχρεούνται να σεβαστούν την απόφαση της πλειοψηφίας.

Ποια είναι τα καθήκοντα του διαχειριστή της πολυκατοικίας;Ο διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών για την διαχείριση των κοινοχρήστων πραγμάτων ενός κτηρίου.
Η εντολή στον διαχειριστή δίδεται από την συνέλευση των συνιδιοκτητών, που συγκαλείται σύμφωνα με τον κανονισμό και το αντικείμενο της εντολής αυτής δηλαδή οι αρμοδιότητες του διαχειριστή προσδιορίζονται επίσης από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε γενικές γραμμές όμως οι αρμοδιότητες αυτές είναι:

-Εξόφληση όλων των λογαριασμών κοινοχρήστων δαπανών , όπως ΔΕΗ, ύδρευσης, καθαριότητας, πετρελαίου κλπ.
-Επίβλεψη των τακτικών (π.χ. καθαριότητα) και εκτάκτων εργασιών (π.χ. επισκευή των βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτηρίου.
-Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση αναλυτικού λογαριασμού για κάθε διαμέρισμα χωριστά, ανάλογα με τα χιλιοστά συμμετοχής του.
-Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων.
-Έλεγχος του αποθέματος και προμήθεια του πετρελαίου θέρμανσης κατά τους χειμερινούς μήνες.
-Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρξει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της.
-Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης.

Πρακτικά τώρα, ο διαχειριστής είναι το εκτελεστικό όργανο και αφεντικό του είναι η συνέλευση της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής όμως, εκτός ακραίων περιπτώσεων, πρέπει να αφήνεται απερίσπαστος να εκτελεί τα καθήκοντά του σύμφωνα με την κρίση του. 

Οι συνιδιοκτήτες πρέπει να κατανοήσουν ότι ο διαχειριστής δεν υφίσταται για να ικανοποιεί τα καπρίτσια λίγων, αλλά για να υπηρετεί τα συμφέροντα όλων των ενοίκων. 

Από την άλλη μεριά ο διαχειριστής πρέπει να αφιερώνει χρόνο για το κτήριο, να ακούει τις γνώμες των συγκατοίκων του αλλά να ενεργεί πάντα κατά την κρίση του και με γνώμονα το μακροπρόθεσμο συμφέρον των πολλών. Ακόμα να φροντίζει να υπάρχει διαφάνεια σε όλες του τις ενέργειες και να μπορεί να αιτιολογήσει τις πράξεις του όταν του ζητηθεί.

Υποχρεούνται όλοι οι ιδιοκτήτες, ανεξάρτητα αν διαμένουν ή όχι στην πολυκατοικία, να αναλάβουν χρέη διαχειριστή; Τι προβλέπεται σε περίπτωση άρνησης; Μπορούν οι ενοικιαστές να γίνουν διαχειριστές; Που κυμαίνεται το κόστος διαχείρισης από εταιρία;
Πρέπει να διαβάσετε τον κανονισμό της πολυκατοικίας, διότι μόνο εκεί μπορεί να βρεθεί η απάντηση στο ερώτημά σας. Πάντως, ανεξάρτητα από το τι προβλέπεται στον κανονισμό, πρέπει να έχετε υπόψη σας ότι: Μπορείτε με απλή πλειοψηφία της συνέλευσης να αλλάξετε το σημείο αυτό του κανονισμού, και να επιτρέψετε π.χ. σε μη ιδιοκτήτη να γίνει διαχειριστής έμμισθος ή άμισθος.
Αν κάποιος αρνείται σθεναρά να γίνει διαχειριστής, δεν σας συμφέρει τελικά να τον υποχρεώσετε, διότι δεν θα δείξει το απαιτούμενο ενδιαφέρον και η πολυκατοικία θα παραμεληθεί. Το ίδιο συμβαίνει αν ο ιδιοκτήτης δεν κατοικεί στην πολυκατοικία. Η λύση στην περίπτωση αυτή είναι να αναθέσετε την διαχείριση σε μια σωστή εταιρεία. Το κόστος άλλωστε είναι τόσο χαμηλό που δεν αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα.

Ποιος νόμος διέπει την λειτουργία της πολυκατοικίας
Η νομολογία η σχετική με θέματα πολυκατοικιών είναι διεσπαρμένη και είναι δύσκολο δώσουμε ένα συνοπτικό κατάλογο.
Τα δύο βασικά νομοθετήματα που ρυθμίζουν τα θέματα των κοινοχρήστων των πολυκατοικιών είναι
α) ο νόμος 3741/1929 περί Οριζόντιας Ιδιοκτησίας. Κατόπιν έχει συμπληρωθεί κατά καιρούς όπως με το ΝΔ 1024/1971
β) το ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ της 27 Σεπτ. /7 Νοεμ. 1985 (ΦΕΚ Δ 631) Τεχνικός Κανονισμός για τον τρόπο κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης σε κτίρια που περιλαμβάνουν περισσότερες της μιας ιδιοκτησίες


πηγη:koinoxrista.info/ipaidia.gr/polyd.gr/odigostoupoliti.eu