Σάββατο, 21 Ιουλίου 2018

Συμφωνητικό μισθώσεως:Τι πρέπει να προσέχει ο ενοικιαστής


Τα κυριότερα σημεία που πρέπει να προσέξει ένας ενοικιαστής όταν υπογράφει το ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως κατοικίας με τον εκμισθωτή του παραθέτει η επιστημονική ομάδα του taxheaven προκειμένου να μην υπάρξουν αμφισβητήσεις-παρερμηνείες κ.λπ. κατά την διάρκεια της μισθωτικής περιόδου μεταξύ τους.

Συγκεκριμένα, οι όροι του ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως κατοικίας που πρέπει να προσεχθούν είναι οι εξής:

Ισχύς της μίσθωσης της κυρίας κατοικίας: Η μίσθωση έχει υποχρεωτική ισχύ για 3 χρόνια.
Εάν το συμβόλαιο ορίζει ότι η περίοδος της μίσθωσης είναι μικρότερη από τρία έτη, δεν ισχύει. Στην περίπτωση αυτή, η μίσθωση θα ισχύσει για 3 έτη. (όση ορίζει ο νόμος).
Εάν το συμβόλαιο ορίζει ότι η περίοδος της μίσθωσης είναι μεγαλύτερη από τρία έτη, αυτή η μίσθωση ισχύει. (γιατί είναι μεγαλύτερη από τρία έτη).
Συντόμευση της τριετίας επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμβολαιογραφική πράξη, καταρτιζόμενη τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: H διάρκεια της μίσθωσης της δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Δεν είναι υποχρεωτική η τριετής μίσθωση.

Λόγοι λύσης της μίσθωσης κατοικίας: 
Ο νόμος, προκειμένου να προστατεύσει τα συμφέροντα και των δύο μερών, έχει θεσπίσει διάφορους λόγους πρόωρης καταγγελίας των συμβάσεων μίσθωσης, στην περίπτωση που η συνέχιση μιας μίσθωσης καταστεί δυσλειτουργική για τα συμβαλλόμενα μέρη.

Έτσι, ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση όταν:

- δεν του παραδόθηκε η χρήση του μισθίου στο συμφωνημένο χρόνο
- όταν του αφαιρέθηκε στη συνέχεια η συμφωνημένη χρήση,
- υπάρχουν στο μίσθιο πραγματικά ή νομικά ελαττώματα
- όταν εκλείπουν συμφωνημένες ιδιότητες,
- από τη μίσθωση απειλείται κίνδυνος για την υγεία του μισθωτή ή όσων συνοικούν μαζί του, ακόμη κι αν αυτός γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών.
Η απαγόρευση της σιωπηρής αναμίσθωσης ή της σιωπηρής παράτασης:
Ένας όρος είναι η απαγόρευση της σιωπηρής αναμίσθωσης, ή της σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης και ότι σε περίπτωση που δεν αποδώσει αμέσως με τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής το μίσθιο, υποχρεούται σε καταβολή ποινικής ρήτρας δηλαδή σε καταβολή ενός ποσού για κάθε ημέρα καθυστέρησης ρήτρα. 
Οι ενοικιαστές βρίσκονται στη δύσκολη θέση να αποδώσουν το μίσθιο ακριβώς την ημερομηνία της λήξης, πράγμα που στην πράξη συμβαίνει πολλές φορές, αφού και μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου παραμένει συνήθως ο μισθωτής, χωρίς μισθωτήριο πολλές φορές, μήνες ή και χρόνια, με μίσθωση αορίστου χρόνου. 
Έρχεται λοιπόν μετά από μήνες ο ιδιοκτήτης και απαιτεί αυτή την ποινική ρήτρα.
Συστέγαση ή φιλοξενία ξένων προσώπων: 
Ο μισθωτής μπορεί να συμφωνήσει και να προσθέσει στους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου ότι ο εκμισθωτής του παρέχει το δικαίωμα να συστεγάσει ή να φιλοξενεί ξένα πρόσωπα εκτός από τούς ανθρώπους του στενού οικογενειακού περιβάλλοντός του.

Τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα: Ο μισθωτής μπορεί να επισημάνει στο μισθωτήριο ότι θα μπορεί να τοποθετήσει, εάν επιθυμεί, και ηλιακό θερμοσίφωνα, αρκεί να τηρήσει όλα όσα ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. 
Πρέπει επίσης να επισημανθεί εάν κατά την αναχώρησή του μετά την λήξη της μισθωτικής περιόδου, θα ξηλώσει το ηλιακό συσσωρευτή ή αν θα τον αφήσει εκεί.

 
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας: 
Ο μισθωτής πρέπει να διαβάσει τον κανονισμό της πολυκατοικίας προκειμένου να γνωρίσει όλες τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά του. Πρέπει π.χ. να μάθει εάν έχει δικαίωμα να τοποθετήσει τέντες στο διαμέρισμά και με ποιες προϋποθέσεις κ.λπ.
Ποια κοινόχρηστα τον επιβαρύνουν:
Ο μισθωτής πρέπει να γνωρίσει ποια κοινόχρηστα είναι υποχρεωμένος να επιβαρύνεται εκείνος και ποια ο ιδιοκτήτης. Ο ενοικιαστής επιβαρύνεται με τα λειτουργικά κοινόχρηστα και όχι με τα κοινόχρηστα επισκευής ή βελτίωσης της πολυκατοικίας 
Η καθυστέρηση δε καταβολής από το μισθωτή των δαπανών κοινοχρήστων του μισθίου και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει, έχει τα έννομα αποτελέσματα καθυστέρησης του μισθώματος.

Η επιβάρυνση του χαρτοσήμου:
Όσον αφορά το χαρτόσημο 3,6% είναι θέμα συμφωνίας για το ποιος θα το επιβαρυνθεί. Έτσι μπορεί να το επιβαρυνθεί όλο ο ιδιοκτήτης ή να το επιβαρυνθεί όλο ο ενοικιαστής ή να το επιβαρυνθούν από 50% και οι δύο μαζί .
Η ηλεκτρονική κατάθεση τού μισθωτηρίου συμβολαίου στη ΔΟΥ είναι βασική προϋπόθεση για να γίνει δεκτή από την εφορία αυτή η συναλλαγή, αλλά και για να μπορούν οι συναλλασσόμενοι να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους στα δικαστήρια. (Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας)

Το Μίσθωμα
Δεν υπάρχει νόμος που να καθορίζει το ύψος του μισθώματος. Το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. 
Είναι σωστό ότι πρέπει να γράφεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο το αληθινό ποσό του μισθώματος. 
Αυτό ίσως θα βοηθήσει να αποφεύγονται πιθανά προβλήματα και προστριβές με την εφορία. Καλό θα είναι να καθορίζεται εκ των προτέρων το ποσό της αύξησης του μισθώματος για να ξέρουν όλοι ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους.
Το μίσθωμα δεν πρέπει να είναι πολύ χαμηλότερο από το σύνηθες της αγοράς στην περιοχή του μισθίου. Χαμηλότερο και από το 3% επί της αντικειμενικής αξίας. 
Ιδιαίτερα στις περιπτώσεις που η η εκμίσθωση γίνεται σε άλλο ή σε συγγενικό πρόσωπο.το οποίο στη συνέχεια το υπεκμισθώνει σε τρίτο πρόσωπο με μίσθωμα πολύ μεγαλύτερο. Εκτός εάν οι συνθήκες της αγοράς επιτρέπουν μειωμένο μίσθωμα (περίοδοι κρίσης κ.λπ.)
Περιγραφή του μισθίου
Η σωστή περιγραφή του μισθίου προστατεύει τον μισθωτή και τον εκμισθωτή από τυχόν παρανοήσεις και μελλοντικές διενέξεις.

Η χρήση του μισθίου
Πρέπει στο συμβόλαιο να ξεκαθαρίζεται επακριβώς ποια θα είναι η χρήση του μισθίου. Δεν μπορεί το μίσθιο να χρησιμοποιείται για άλλους σκοπούς από εκείνους που περιγράφει το συμβόλαιο. Εάν χρησιμοποιηθεί για άλλους λόγους από εκείνους που έχουν συμφωνηθεί θα πρέπει να σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.

Η προκαταβολή-εγγύηση
Συμφωνείται η προκαταβολή ενός ή περισσοτέρων μισθωμάτων ως εγγύηση μελλοντικών επιβαρύνσεων

Η παρακολούθηση της ένδειξης των μετρητών
Για λόγους αποφυγής υπερβολικών και άδικων επιβαρύνσεων, οι δύο συμβαλλόμενοι προβαίνουν σε καταμέτρηση των δεικτών των μετρητών της ΔΕΗ και της ΕΥΔΑΠ κατά την ημερομηνία εγκατάστασης στο κτίριο, αλλά και κατά την ημερομηνία εγκατάλειψης του μισθίου Πρέπει να ληφθεί υπ' όψη ότι μετά την απομάκρυνση από το μίσθιο, η κατανάλωση του ρεύματος και του νερού συνεχίζεται, οι μετρητές καταγράφουν, και μπορεί να γίνει μπέρδεμα στις επιβαρύνσεις.

Υπεκμίσθωση
Για να έχει το δικαίωμα ο ενοικιαστής να υπεκμισθώσει το μίσθιο σε τρίτα πρόσωπα θα πρέπει να έχει την έγγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη. Αυτό μπορεί να συμφωνηθεί με το αρχικό συμφωνητικό μίσθωσης για να δεσμευτεί ο ιδιοκτήτης από την αρχή χωρίς γραφειοκρατικές διατυπώσεις εκ των υστέρων.
Περίπτωση συστέγασης έδρας ατομικής επιχείρησης Π.Υ. στην κατοικία του φορολογουμένου: 
Σε περίπτωση που ο μισθωτής - ενοικιαστής αποφασίσει να συστεγάσει την έδρα ατομικής επιχείρησης Π.Υ. του ιδίου ή μέλους της οικογενείας του θα πρέπει να το προβλέψει, σε ιδιαίτερο όρο, στο μισθωτήριο συμβόλαιο για να μην έχει αντιρρήσεις επ' αυτού ο ιδιοκτήτης-εκμισθωτής.

Συνέπειες από ζημίες που προκύπτουν από φυσιολογική φθορά του μισθίου
Θα πρέπει στο συμβόλαιο να είναι ξεκαθαρισμένη η έννοια της φυσιολογικής - συνήθους φθοράς και η έννοια της φθοράς που προκύπτει από την κακή χρήση του μισθίου. Για να μην υπάρχουν προστριβές μεταξύ των συμβαλλομένων. Καλό θα είναι να συμφωνηθεί από την αρχή μεταξύ των συμβαλλομένων ποιες από τις ζημιές είναι φυσιολογική φθορά και ποιες δεν είναι.

Η ηλεκτρονική υποβολή του ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης και η υπογραφή του συμφωνητικού αυτού
Το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης υποβάλλεται ηλεκτρονικά στην Δ.Ο.Υ. (Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας).
Η υποβολή αυτή είναι ανεξάρτητο από την υπογραφή του συμφωνητικού. Δηλαδή προηγείται η σύνταξη και η υπογραφή του από τα δύο ενδιαφερόμενα μέρη, τον εκμισθωτή και τον μισθωτή, οι οποίοι έχουν στα χέρια τους την λεπτομερή συμφωνία της μίσθωσης και την εφαρμόζουν καθ' όλη την διάρκεια της μίσθωσης.

Η διακοπή του ρεύματος στην Δ.Ε.Η. κατά την λήξη της μίσθωσης. Ενημέρωση του Δήμου:
Ο μισθωτής όταν αποχωρήσει από το μίσθιο, κατά την λήξη της μίσθωσης, πρέπει να προσέλθει στην ΔΕΗ και να κάνει «διακοπή» του ρεύματος (και να εισπράξει την προκαταβολή που είχε καταβάλλει κατά την έναρξη της μίσθωσης). 
Στη συνέχεια θα πρέπει να προσκομίσει στον Δήμο της περιοχής αντίγραφο της διακοπής αυτής.
Αυτό έχει σημασία διότι ο Δήμος, μετά από αυτήν την επίσκεψη, θα σταματήσει να τον χρεώνει τα Δημοτικά Τέλη στο μέλλον μέσω της ΔΕΗ.

Πηγή: Taxheaven






















0 σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου